Nyhet 18-04-2024 kl. 9.45
Ara styr och övervakar samfund som äger Ara-bostäder som finansierats med arava- eller räntestödslån. Vid fjolårets inspektioner fokuserade man övervakningen särskilt på hyresbestämning. Vid inspektionerna observerades att många samfund hade liknande utmaningar.
”Vi upptäckte problem särskilt i hyresbestämningarna för samfund, i beaktandet av över- eller underskott från tidigare räkenskapsperioder samt i efterkalkylerna. Dessutom måste budgeteringsprocessen för flera aktörers hyresbestämning ändras så att självkostnadsprincipen tas som utgångspunkt.” Så här beskriver överinspektör Aleksi Määttänen vid Ara iakttagelserna vid inspektionerna.
Hyrorna för Ara-bostäder bildas enligt självkostnadsprincipen
Hyresutvecklingen för fritt finansierade bostäder binds ofta till levnadskostnadsindex. För aravalån eller långfristiga räntestödslån kan man inte gå till väga på detta sätt, utan man kan endast ta ut högst så mycket hyra av hyresgästerna så att hyrorna täcker utgifterna för skötsel och finansiering för bostaden och lokalerna i anslutning till boendet.
Självkostnadsprincipen ska också framgå av de boendes hyresavtal. Vid inspektionerna observerades att så inte alltid var fallet. Samfunden ska granska och vid behov korrigera mallarna för hyresavtal så att de uppfyller kraven.
Självkostnadsprincipen ska iakttas även i situationer där lokalen hyrs ut i andra hand. Fastighetsägaren ansvarar för att principen iakttas i hela hyreskedjan.
Hyresbestämningen enligt självkostnadsprincipen ska också framgå av primära hyresavtal och hyresavtal i andra hand. Vid inspektionerna observerades att självkostnadsprincipen inte alltid förverkligades i hela hyreskedjan i andra hand.
Endast inkomster och utgifter för Ara-boende som grund för hyran
Om en Ara-aktör har både fritt finansierade och statsstödda hyresbostäder ska man vara noggrann med att allokera kostnaderna för skötsel och finansiering. Intäkterna från hyresverksamheten enligt självkostnadsprincipen får under inga omständigheter täcka kostnaderna för den fria hyresverksamheten. Även här upptäckte Aras övervakning brister. I bokföringen ska intäkterna och kostnaderna för fritt finansierade bostäder och Ara-bostäder hållas åtskilda och separata från intäkterna och kostnaderna för den övriga verksamheten.
Vid inspektionerna observerades dessutom brister i objekt där det också fanns serviceutrymmen som var öppna för utomstående, till exempel restaurang- och kaféverksamhet. Kostnaderna för sådana lokaler får inte hänföras till den hyra som tas ut av de boende. Detta har dock gjorts vid vissa objekt.
Kalkylerna i skick
Självkostnadshyran ska fastställas årligen. Som grund för den ska ägaren göra upp en budget där inkomsterna motsvarar de årliga utgifterna. Detta kallas hyresbestämningskalkyl. Många aktörer saknade ett över- eller underskott i hyresbestämningskalkylen från tidigare räkenskapsperioder enligt efterkalkylen.
Genomförandet av hyresbestämningen ska också granskas retroaktivt med hjälp av efterkalkylen. Efterkalkylen ska göras i samband med att men upprättar bokslutet. Aras övervakning upptäckte att de centrala bristerna i upprättandet av efterkalkyler var fördelningen av intäkter och kostnader mellan uthyrningen av Ara-objekt och uthyrningen av andra objekt.
Ara handleder och ger råd
Närmare anvisningar om förvaltningen av Ara-bostäder finns på den separata anvisningssidan ohjeet.ara.fi På anvisningssidan ges bland annat råd om hyresbestämning för Ara-objekt. Anvisningarna innehåller också praktiska exempel som stöd för arbetet.
Vi ordnar också årligen utbildningar om hyresbestämning och efterkalkyler. Du kan fråga oss om råd om du undrar över något om bostadsbestämningen för ett bostadsbestånd som byggts med statligt stöd.
Aleksi Määttänen råder Ara-samfunden att ta kontakt med låg tröskel: ”Ara-bestämmelserna och anvisningarna är inte alltid så enkla. Vi hjälper gärna samfunden att handla rätt. Vi har märkt att det är lättare att korrigera missförstånd genom att ge anvisningar på förhand än genom inspektioner i efterhand”.
I frågor som gäller handledning, rådgivning och övervakning nås vi på e-postadressen valvonta@ara.fi.
Beställ aktualitetsbrevet för handledning och tillsyn
I maj utkommer det första aktualitetsbrevet som är avsett som stöd för förvaltningen av Ara-objekt. I brevet påminner vi om viktiga datum och ger tips och handledning om förvaltningen av Ara-objekt. I brevet berättar vi också om observationer vid inspektioner och om våra utbildningar.
Beställ aktualitetsbrev